152 moments 10/2023 Home FOTO: HERMANN WAKOLBINGER Was ist eine Leibrente? Dabei handelt es sich um eine wiederkehrende Zahlung, die bis zum Ableben des Zahlungsempfängers gegen Erhalt eines Vermögenswertes geleistet wird. Grundsätzlich möglich ist aber auch die Vereinbarung eines zusätzlichen Erlöschungsgrundes („verkürzte Leibrente“), der allerdings in Bezug auf die Lebenserwartung realistisch gewählt werden muss, um den Vertrag noch als Leibrente qualifizieren zu können. Die „Immobilien-Leibrente“ kommt in der Praxis oftmals als Verkauf der Immobilie einer meistens älteren Person an einen jüngeren Käufer vor, wobei die monatliche Zahlung primär der Aufstockung der Pension des vormaligen Eigentümers dient. Wenn aber die Rentendauer von vornherein fixiert und die Rente im Fall des vorzeitigen Ablebens des Leibrentenberechtigten auf dessen Erben übergehen soll, liegt keine Leibrente vor, sondern man spricht dann vom sogenannten Ratenkauf. Auch ein solcher Ratenkauf kann – umso mehr in Zeiten hoher Zinsen – vorteilhaft sein. Für wen passt das Modell einer „Immobilien-Leibrente“? Motive einer Leibrente für den Verkäufer können die Schließung der Pensionslücke, das Nichtvorhandensein von Erben oder die Abgabe von Verantwortung, etwa für Instandhaltungsmaßnahmen, sein. Häufig kommen Leibrentenverträge auch bei der Übergabe von landwirtschaftlichen Betrieben zustande. So makaber es klingt, profitiert die Käuferseite finanziell betrachtet von einem früheren Ableben des Verkäufers, weshalb man den Leibrentenvertrag auch den sogenannten Glücksverträgen zuordnet. Warum kommt eine Leibrente bei Immobilienverkäufen häufiger vor? Die Leibrente kann beiden Seiten zum Vorteil gereichen. Für den Verkäufer bietet die regelmäßige zusätzliche Einnahmequelle mehr Sicherheit und Flexibilität. Der Käufer wiederum könnte eine Immobilie erwerben, ohne schlussendlich den gesamten kalkulierten Kaufpreis dafür aufbringen zu müssen. Später kann sich der Käufer für eine Eigennutzung, eine Vermietung oder den Wiederverkauf entscheiden und schafft somit eine weitere Einnahmequelle für sich selbst. Weitere Gründe liegen in der oftmals gerade von älteren Menschen angestrebten Planungssicherheit, der beidseitigen Altersvorsorge sowie in der Möglichkeit, ein Eigentum abzuzahlen, ohne hohen Zinssätzen ausgesetzt zu sein. Worauf muss der Verkäufer achten? Zu beachten ist die Höhe der Rente, also ob diese hoch genug ist, dass sich ein Verkauf rentiert. Die Rentenhöhe sollte sich daher so realistisch wie möglich an der Lebenserwartung des Verkäufers orientieren. Gewährleistet sollte auch ein lebenslanges Wohnrecht werden. Vorab sollte sich der Verkäufer schließlich auch über die Kosten der Vertragserrichtung und der notwendigen Rechtsberatung informieren. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn der Leibrentenvertrag teilweise einen Schenkungscharakter hat. Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn ein älterer kranker Mensch ein wertvolles Haus gegen eine geringe Leibrente überlässt. Hier sind vor allem spezielle Formvorschriften und die Ansprüche allfälliger Pflichtteilsberechtigter mitzubedenken. Wie gestalten sich die steuerlichen Auswirkungen für den Verkäufer? Wird eine Immobilie aus dem Privatvermögen verkauft, kommt es zu einem sukzessiven Zufluss des Veräußerungserlöses. Steuerpflichtige Einkünfte entstehen, sobald die Anschaffungskosten überschritten werden. Die Anschaffungskosten sind der damalige Kaufpreis zuzüglich aller Nebenkosten, Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen, wobei hierfür Rechnungen vorzulegen sind. Die Immobilienertragsteuer fällt üblicherweise an, da der Hauptwohnsitz in aller Regel nicht aufgegeben wird. Wird die Immobilie allerdings ohne Zurückbehaltung eines Wohnrechts verkauft und daher ein allfälliger bisheriger Hauptwohnsitz rechtzeitig aufgegeben, so kann eine Hauptwohnsitzbefreiung geltend gemacht werden, die zum Entfall besagter Steuer führt. Aus meiner Sicht ist die Beiziehung eines Steuerberaters in den meisten Fällen anzuraten, um ein optimal abgestimmtes Gesamtkonzept erarbeiten zu können. NACHGEFRAGT Verkauf auf Raten. Im Gespräch erörtert Notar Bernd Alber die schrittweise Veräußerung der eigenen Immobilie im Alter sowie die Vorteile für beide Parteien. Das Notariat von Bernd Alber in Enns steht in Fragen rechtlicher Sicherheit zur Seite. ä DAHOAM IN LINZ-LAND Wohnmarktbericht 2023 Neu! GRATIS Mit den aktuellen Immobilienpreisen zu allen 22 Gemeinden Jetzt anfordern!
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